https://www.fben.jp/hou/20200506.html

 弁護士　中島正博

少し前の報道で，マンションの一室で民泊を運営しているオーナーについて，大阪地裁が民泊としての使用の差止めを認める仮処分を出していたという話がありました。報道によれば，決定は今年1月のことだそうです。

多くのマンションでは，専用部分（各部屋）の用途を管理規約で制限していて，一部を店舗として開放しているマンションやオフィス街にあるマンションを除けば，「専ら住宅として使用するものとし ，他の用途に供してはならない」という定めが置かれているのが通例です。

マンション標準管理規約（単棟型）では，12条に用途制限の定めが置かれています。

この用途制限をめぐっては，過去にも様々な形で争われています。暴力団の組事務所，宗教団体の集会所，消費者金融の事務所，飲食店，エステ店，スモールオフィスなど，大きなスペースを必要としない業態が流行るたびに，トラブルが起き，訴訟が起きていました。その意味では，今回の民泊をめぐる裁判は，日ごろからマンション管理にかかわっている者にとっては，それほど大きな驚きはなかったのかもしれません。

とはいえ，「どこも管理規約で禁止されているから，マンションでは民泊はできません」という話で終わるわけにもいきません。確かに郊外にあるファミリータイプのマンションであれば，見知らぬ人が日常的に出入りすることは多くの住民にとってマイナスでしょうから，用途制限は残さざるをえないと思います（そもそも郊外のマンションに民泊のニーズが集中することは考えにくく，制限されて困るオーナーも少ないと言うこともできます）。しかし市街地のワンルームマンションであれば，投資目的で所有しているオーナーが多いので，空室が続くよりも，民泊を解禁して賃料収入を確保したほうがマンション全体にとってプラスに働く，ということは十分にあり得るはずです。

マンション管理規約は，管理組合の総会で区分所有者と議決権の4分の3以上の賛成を得ることができれば，改正することができます（区分所有法31条1項）。始めたいというオーナーさんも，止めたいという役員さんも，合意形成に向けた丁寧な下地づくりが求められます。

あびこ

[ quote ]

マンション「民泊」差し止め，大阪地裁が初判断

2016年05月24日 20時35分

マンションの部屋に旅行者を宿泊させる「民泊」の是非が争われた仮処分裁判で，大阪地裁が，マンション管理組合の主張を受け入れる形で部屋の区分所有者に差し止めを命じる決定を出したことがわかった。
民泊を禁じる司法判断が明らかになるのは初めて。

決定は今年1月27日。管理組合の弁護士によると、理由は示されなかったが、所有者側は異議を申し立てなかったという。

同弁護士によると、大阪市内にある100戸超の分譲マンションで，昨年3月頃から、特定の2部屋に出入りする外国人が急増。部屋の区分所有者から明確な説明はなかったが、管理組合は民泊を行っている可能性が高いと判断し、昨年11月に仮処分を申し立てた。

区分所有法には、全体の利益に反する行為を禁じる規定がある。またこのマンションの管理規約には「専ら住居として利用する」との条項があった。

http://www.yomiuri.co.jp/national/20160524-OYT1T50068.html

[ unquote]

マンション問題に関する裁判例の紹介を一つ

東京地裁平成２７年３月３０日判決（判例時報２２７４号・５７頁）

あるマンションにおいて、長年会計担当をしていた理事の方が

横領行為を行って管理組合法人に損害を与えたという事案なのですが

横領金額は認定された金額としてなんと１億１５２８万円！

当該会計担当理事だけでは到底補てんできる金額ではないことから

当該会計担当理事と同時期に理事会のメンバーであった他の理事長等に

対して監督責任が問われたものです。

結論として、理事長と会計監査役員の責任が認められ

副理事長の責任は否定されました。

細かな認定は裁判例を見ていただくとして

当該会計担当役員からの会計報告をどの程度受けていたか否か

詳細に事実を認定したうえで、責任の有無に差が出たようです。

また、マンションの管理組合の運営の実態にも言及し、実際に

監督責任を負わせるべき範囲については過失相殺法理を類推して

約１割程度に責任を制限しています。

現在控訴されているようですが、少なくとも他の理事任せという

ことでは、責任を負わされる可能性があるということが示されております。

理事の皆さまも任期中しっかり相互監督するような意識が必要ということになります。

以上、裁判例のご紹介でした。

安 原

昨年マンションの建替えの円滑化等に関する法律
（マンション建替円滑化法）が改正されました。

この改正の最大の目玉は
「マンション一棟をまるごと売却する制度」の導入です。

耐震性が不足するのマンションは全国で約１０６万戸程度あると
いわれており（国土交通省調べ）、この制度の導入によって
マンションの耐震性不足の解消を促進しようとしました。

対象となるであろうといわれているのは旧耐震基準（昭和５６年６月以前）
で建築されたマンションです。

マンションの管理組合（理事会）としては、お住まいのマンションが
旧耐震基準で建築されている場合には、一部有志で勉強会などを始めて
この制度を使って売却すべきかどうかを検討することが、今後課題と
なっていくと思われます。

当事務所でも相談可能ですし、同じビルには福岡マンション管理組合連合会が
入っておりますので、そちらに管理組合運営ということで相談されても良いかと
思います。

また、弁護士会でも公益社団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターから
委託を受けて、相談体制をとっております。
こちらを利用される場合は、住まいるダイヤル（０５７０－０１６－１００）にお電話下さい。

先日ご紹介した「ほう！な話」の原稿をアップします。担当記者さんの手直しが入る前の原稿ですが，よろしければご一読ください。

【Ｑ】マンションの廊下に私物を置きっぱなしにしている人がいます。どうやって対処すればいいのですか？

【Ａ】マンションの廊下や玄関，階段などは「共用部分」と呼ばれ，そのマンションで部屋を所有するオーナー全員で共有しているものと扱われます。その使い方は，管理規約で「通常の用法に従って使用しなければならない」などと決められているのが一般的で，バルコニーや駐車場など，一部の人が使うことの多い場所については，更に細かいルールが設定されることもあります。

廊下に私物が置かれてしまうと，景観を害するだけでなく，盗難が起きて住民間でトラブルになったり，災害時の避難の妨げになったりするなど，様々な弊害が起こってしまいます。私物を置いたのがオーナーや賃借人であれば管理規約に違反したことになりますし，まったくの第三者であれば，他人の物を不法に占拠したことになりますので，いずれにしても，管理組合から撤去を求めていくことになります。

対応の際に注意しなければいけないのは，仮に違法な私物放置であることが明らかであっても，その私物を勝手に処分してはいけないということです。うかつに処分してしまうと，管理組合が損害賠償請求を受けたり，処分した人が器物損壊罪に問われたりするおそれもあります。ルールを守って暮らしている人にとっては腹立たしい問題ですが，慎重に手順を踏んで対応することが大切です。

具体的にどのような手順で進めればいいのかは，私物の種類や量，置かれた場所などによって異なります。管理会社や弁護士に相談しながら，確実な解決を目指しましょう。

あびこ

福岡県弁護士会所属の弁護士がリレーで原稿を書いている西日本新聞のコラム「ほう！な話」。10月11日（土）掲載のスペシャル版に掲載していただきました。

今回は，「マンションの廊下に私物を置きっぱなしにしている人がいます。どうやって対処すればいいのですか？」というテーマで簡単な解説をしています。よろしければお目通しください。

記事全文も，近日中にご紹介させていただくつもりです。

過去に掲載された「ほう！な話」は，こちらをご参照ください。

http://www.fben.jp/hou/

あびこ

先日の東京高裁で概要次のような判決がでました。

「違約金としての弁護士費用を加算して請求できる旨を
規定したマンション規約の定めは合理的であり
実際に管理組合が支払義務を負う弁護士費用全額を
管理費を滞納した区分所有者に対して請求できる。」

原審は実費相当額ではなく裁判所が相当と認定した額に
限定していたのですが、控訴審では全額認容されました。

詳しくは裁判例（東京高裁平成26年4月16日判決・判例時報2226・26）
をみていただくことにしますが、規約に弁護士費用の定めをしておくことが
重要であることが確認されました。

管理組合の方でこれから規約を改正しようとされる方は参考にしてみてください。
また、ご相談にも応じます。